간주임대료 신고, 보증금이 ‘임대료’로 바뀌는 순간

서류 한 장, 숫자 몇 줄. 그러나 임대사업자에게 간주임대료 신고는 매 기수마다 세금의 무게를 바꾸는 결정적 변수가 됩니다. 월세는 분명히 돈이 오가니 신고가 자연스럽지만, 보증금은 통장에 묶여 있을 뿐인데 왜 임대료로 본다고 할까요? 세법은 이렇게 말합니다. 보증금을 운용하면 이자이익이 생기고, 그 이익은 결국 임대에서 비롯되므로 ‘임대료로 간주’해 과세하겠다는 것이죠. 문제는 어디까지가 대상이고, 어떻게 계산해, 어디에 신고해야 하느냐입니다. 이 글은 임대사업자(주택·상가 모두 해당)가 간주임대료를 헷갈리지 않고, 빠뜨리지 않고, 과소·과다 없이 신고하도록 돕는 실전 가이드입니다. 특히 홈택스에서 입력해야 할 정확한 위치, 부가세와 소득세의 차이, 실수했을 때의 정정 요령까지 한 번에 정리했습니다.

“간주임대료 분개” 끝장 가이드: 미수수익부터 부가세예수금까지, 실무가 원하는 한 줄

전세·보증금이 ‘월세’가 되는 순간: 종합소득세 간주임대료 완전해부

간주임대료의 의미와 적용대상
계산식 한 줄로 끝내기(주택 vs 상가 차이 포함)
부가가치세 신고: 홈택스 어디에, 무엇을 입력하나
종합소득세(또는 법인세) 반영: 누락·과다 방지 체크리스트
놓치기 쉬운 함정과 수정·경정 신고 요령

1) 간주임대료의 의미와 적용대상

간주임대료는 보증금에서 발생 가능한 이자상당액을 임대료로 간주해 과세하는 규정입니다. 세법 취지는 간단합니다. 보증금을 받는 임대인과 보증금 없이 월세만 받는 임대인 간 과세형평을 맞추자는 것이죠. 따라서 임대보증금에 정부가 고시한 정기예금이자율을 곱하고, 실제 과세기간 일수로 나눠 그 기간에 해당하는 ‘가상의 임대료’를 산출합니다. 이 원리는 국세청과 정부 안내에도 동일하게 제시되어 있습니다. 네이버페이 마이비즈+2네이버페이 마이비즈+2

다만 대상과 기준은 재산 유형에 따라 차이가 있습니다.

주택 임대: 일정 요건을 충족해야만 간주임대료를 수입에 포함합니다(예: 부부합산 비소형주택 3호 이상 보유 & 보증금 합계 3억 초과 등). 국세청의 ‘주택 보증금 간주임대료’ 안내에 상세 요건이 정리돼 있습니다. 국세청
상가·사무실 등 비주택 임대: 보증금이 있으면 원칙적으로 간주임대료 과세 대상이 되며, 계산식도 간결합니다(아래 2장). 네이버페이 마이비즈+1

핵심만 요약하면, 주택은 요건형(한도를 넘는 경우만), 상가는 포괄형(보증금 있으면 원칙적으로)이라는 구조입니다. 국세청+1

2) 계산식 한 줄로 끝내기 (주택 vs 상가 차이 포함)

간단한 버전부터 보겠습니다.

상가(부가세 관점) 기본식
임대보증금 × 정기예금이자율 × 과세대상기간의 일수 ÷ 365
이 방식으로 계산된 금액이 간주임대료(과세표준에 포함될 금액) 입니다. 네이버페이 마이비즈+1
주택(소득세 관점) 기본 흐름
주택은 앞서 언급한 보유주택 수·보증금 총액 요건을 충족하는 경우에만 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다. 계산법, 차감 구조(예: 보증금 적수 기준으로 3억 차감), 적용 이자율 등은 국세청 안내에서 단계별로 확인할 수 있습니다. 홈택스에는 ‘주택 간주임대료 계산해보기’ 모의계산 기능과 동영상 설명도 제공됩니다. 국세청+2국세청+2

여기서 정기예금이자율은 매 과세기간에 기재부가 고시하는 이율을 말합니다. 이는 각종 국세 안내에서 간주임대료 산정에 사용하는 기준으로 명시되어 있습니다. Brunch Story

실무 팁
① 과세기간 일수 반영: 계약 중도 체결·해지 시 일수계산이 달라지므로, 실제 일수를 반영해야 합니다. 네이버페이 마이비즈+1
② 주택 다수 보유자: 보증금 ‘적수’(보증금 × 임대한 일수) 기준으로 차감 순서를 정하는 특례를 확인하세요. 부동산계산기
③ 상가·오피스텔 임대: 일반적으로 보증금이 있는 한 간주임대료 과세가 발생합니다. 네이버페이 마이비즈

3) 부가가치세 신고: 홈택스 어디에, 무엇을 입력하나

부가가치세 신고는 통상 반기 단위(예정·확정)로 진행합니다. 간주임대료는 임대 매출에 포함하여 입력하며, 별도의 독립 칸을 찾으려 애쓸 필요가 없습니다. 즉 월세 + 간주임대료 = 임대업 매출로 반영합니다. 유유자적한 삶을 위한 블로그

홈택스 기본 경로(일반과세자 기준)

홈택스 접속 → 신고/납부 → 부가가치세 → 정기신고(확정/예정)로 들어가 과세표준 및 매출세액 화면에서 임대업 매출 금액에 간주임대료를 합산합니다. 필요 시 부동산임대공급가액명세서도 함께 작성합니다. 홈택스+1

계산자료 확보

국세청은 간주임대료 계산 엑셀(참고자료)을 제공해 가늠치를 구하도록 돕고 있습니다. 이를 통해 기간·보증금 변동을 반영한 값을 산출한 뒤 신고서에 반영하면 오류를 줄일 수 있습니다. 국세청+1

간이과세자라면

간이과세자용 신고서 작성 안내(부동산임대업) 문서도 별도로 제공됩니다. 본인의 과세유형이 간이인지 일반인지 먼저 확인한 뒤 해당 매뉴얼을 참고하세요. 국세청

체크리스트

임대차계약별 보증금·기간 정리(중도 변동 포함)
정기예금이자율 확인 후 일수 반영
임대업 매출에 월세 + 간주임대료 합산 입력
필요 시 부동산임대공급가액명세서 작성

4) 종합소득세(또는 법인세) 반영: 누락·과다 방지 체크리스트

부가세는 ‘세금의 소비 단계’에 초점을 맞추지만, 종합소득세·법인세는 수익 자체에 초점을 둡니다. 그래서 주택의 간주임대료는 소득세법 요건을 충족하는 경우에만 총수입금액에 산입되고, 상가 임대는 일반적으로 수입 포함이라는 흐름이 유지됩니다. 국세청 ‘주택 보증금 간주임대료’ 안내는 주택 요건과 산식, 예외(소형주택 특례 등)를 명확히 제시합니다. 국세청

실무에서는 다음을 자주 놓칩니다.

월세만 반영하고, 보증금 변동에 따른 간주임대료 누락
일수 산정 오류(입·퇴거 날짜 포함 여부, 말일·말월 처리 등)
여러 주택 보유 시 차감 순서(적수 기준) 미적용으로 인한 과다 계상 부동산계산기

안전하게 처리하는 요령은 단순합니다.
① 부가세 신고 단계에서 계약별 보증금·기간을 표로 정리하고 산출근거를 남긴다.
② 소득세 신고 시 동일 근거로 재검증한다.
③ 주택·상가를 구분하고, 주택은 요건형, 상가는 포괄형이라는 원칙을 끝까지 지킨다. 국세청+1

5) 놓치기 쉬운 함정과 수정·경정 신고 요령

홈택스 입력 위치 오인: 간주임대료는 임대업 매출에 합산합니다. 별도 칸으로 찾다 시간이 흐르고, 결국 누락을 부를 수 있습니다. 유유자적한 삶을 위한 블로그
정기예금이자율 미확인: 산식의 핵심변수입니다. 잘못된 이자율을 쓰면 과·소신고로 직결됩니다. Brunch Story
기간 중 변동 반영 누락: 보증금 증·감액, 중도 입·퇴거, 재계약 날짜 한 칸씩 빼먹기 쉽습니다. 일수 계산 표를 만들어 근거를 남기세요. 네이버페이 마이비즈
다주택 차감 순서 오류(주택): 적수 기준 차감은 주택에 한해 의미가 큽니다. 순서가 뒤바뀌면 과다계상 위험이 있습니다. 부동산계산기

실수를 알아챘다면 수정신고·경정청구로 리스크를 줄일 수 있습니다. 홈택스 경로와 작동 방식은 여러 실무 안내에서 상세히 다루고 있으니, 입력 위치·증빙 첨부·가산세 감경 요건을 확인해 단계적으로 진행하세요. 특히 부동산임대공급가액명세서는 임대내역을 정합적으로 맞추는 핵심 서류입니다. 책 읽는 소방장이

간단 예시로 감 잡기

상가 임대보증금 1억을 전 기간 유지했다면,
간주임대료 ≈ 1억 × 정기예금이자율 × (과세기간 일수 ÷ 365)
여기서 나온 금액을 임대업 매출에 월세와 합산해 부가세 신고합니다. 주택이라면 요건을 충족하는지 먼저 판단하고, 충족 시 소득세 총수입금액에 산입합니다. 네이버페이 마이비즈+1